국회는 30일 오후 본회의에서 이같은 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 의결했다. 과태료 3000만원 이하에서 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금으로 처벌도 강화된다.
매매계약을 체결하지 않았는데도 집값을 띄울 목적으로 실거래가를 허위 신고했다가 해제하거나 거래 신고 후 계약이 해제되지 않았는데도 해제 신고를 하면 처벌 대상이 된다.
시세 조작, 대출한도 상향, 탈세 목적으로 실거래가를 거짓으로 신고하는 이른바 ‘업·다운계약’에 대한 과태료는 상한액이 부동산 취득가액의 100분의 5에서 100분의 10으로 상향됐다.
지금까지는 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 실제 거래가격의 10% 미만인 경우 취득가액의 100분의 2, 10∼20%인 경우 취득가액의 100분의 4, 20% 이상인 경우 취득가액의 100분의 5를 차등적으로 부과해왔다.
또 토지거래허가구역 지정권자는 허가 대상자, 허가 대상 용도·지목 등 구체적인 사항을 특정해 허가구역을 지정할 수 있도록 해 ‘핀셋 규제’가 가능해질 전망이다. 기존에는 토지거래허가구역 내에 있다면 투기행위와 관련성이 낮아도 허가 대상이 돼 고강도 규제를 받아야 하는 문제가 지적돼 왔다.
형사처벌은 동일사건을 반복하게 되면 가중처벌이 되기 때문에 계속 허위거래로 사기를 치면 처음에야 3000만원 미만 벌금이 나오겠지만
나중에는 정말로 구속이 되서 3년이하 징역을 살 수도 있을 거 같다.
그리고 형사처벌은
보통 형사처벌 됐어? -> ok!
그럼 이후 민사로 손해배상 소송 이렇게 세트로 가던데..
해당 허위실거래가를 믿고 이후 계약한 다른 사람들이 이 법개정 이후 허위신고한 사기꾼한테 민사상 손해배상 소송이 가능한지 궁금하긴 하다.
이제 부동산 사기꾼들이 좀 사라지려나?
끝.
#부동산 거래 신고 등에 관한 법률(제26조 벌칙조항 참조)
제26조(벌칙) ① 부당하게 재물이나 재산상 이득을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 할 목적으로 제4조제4호 또는 제5호를 위반하여 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따라 신고한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <신설 2023. 4. 18.>
② 제9조제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결한 외국인등은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2023. 4. 18.>
③ 제11조제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. <개정 2023. 4. 18.>
④ 제21조에 따른 허가 취소, 처분 또는 조치명령을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2023. 4. 18.>
LH 발주 아파트 중 지하주차장에 무량판 구조를 적용한 91개 단지를 전수조사한 결과 15개 단지에서 있어야할 철근(전단보강근)이 빠져있었다고 발표했다.
요즘 기사를 보면 대부분 부실원인으로 무량판 구조를 예로 들었다.
근데 무량판 구조가 뭔데 자꾸 아파트가 무너지는지?
무량판 구조에 대해 좀 알아본다.
1.무량판 구조란?
상부의 무게를 떠받치는 보없이 기중이 슬래브(콘크리트 천장)을 바로 지지한다. 기둥과 맞닿은 부분에 하중이 집중되기 떄문에 기둥 주변에 전단보강근을 설치해야 한다. 제대로 시공이 되지 않을 시 위층 슬래브가 무너지면 아래층 슬래브도 못 버티고 꺼지면서 줄줄이 붕괴된다.
2.무량판의 장점
바닥을 두껍게하고 기둥으로 소음이 분산되다보니 층간소음에 강하다. 건설비용이 절감된다.
3.무량판의 단점
보가 없어서 수평하중에 취약한 편이고 연쇄붕괴될 가능성이 높기 때문에 지진 발생이 잦은 일본에서는 거의 사용되지 않는다.
4.그럼 왜 최근 무량판 구조가 많아졌나
LH관련 기사에서 그 이유를 찾을 수 있다.
대부분 건축물은 무량판보다 보를 넣는 라멘 구조로 짓는다. 더 튼튼하기 때문이다. 무량판 구조에도 장점은 있다. 수평 기둥인 보를 생략하는 만큼 층고 확보 등 공간 활용에 유리하고 공사기간도 상대적으로 짧다. 건물을 짓는 발주처 입장에서 가장 큰 장점은 비용이 적게 든다는 점이다. 이한준 LH 사장은 전날 기자간담회에서 “기존 라멘 구조는 균열, 처짐 제어에 유리하다”면서도 “인건비가 적고 층고가 낮기 때문에 비용 절감 차원에서 무량판 구조를 도입한 것”이라고 설명했다. LH는 2017년 무량판 도입 이후 연간 751억원의 사업비를 절감했다고 한다.
결론은 무량판 구조로 시공하면 공사기간이 짧고, 비용이 적게 든다.
5. 무량판 관련 사고
1) 단연 최악은 삼풍백화점 붕괴사고
사망자는 502명, 부상자는 937명이며 6명은 실종되었다.
2) 최근은 HD 현대 산업개발이 짓다가 무너진 광주 화정 아이파크
2022년 1월 11일 화요일 오후 3시 46분경, 광주광역시 서구 화정동에서 HDC현대산업개발이 공사 중이던 광주 화정 아이파크 2단지 201동의 23~38층 대부분이 붕괴한 사고이다.
3) 지하 주차장이 무너진 인천 검단신도시 GS건설 자이 아파트
2일 건설업계에 따르면 2023년 4월 29일 오후 11시 30분경 인천 검단지구 AA13-1,2블록(인천 서구 원당동 일대)에
건설 중인 아파트 단지에서 지하주차장 지붕층 슬래브 일부가 붕괴됐다. 국토교통부는 현장에 전문가를 급파해 사고 원인을 조사하고 있다
6. 중국의 사례
부실 공사로 인한 건물 붕괴와 인명 피해는 중국에선 비일비재한 일이다. 도시 개발이 본격화한 1990년대 이후 "최대한 싸게, 되도록 빨리 짓자"는 기조가 보편화했고, 최초 설계를 무시하고 비용 절감을 우선하는 건설 관행이 뿌리를 내렸다. 겉보기엔 멀쩡한 건물이 '두부처럼' 힘없이 무너진다는 뜻의 '두부공정(豆腐工程) 공화국'이라는 오명을 쓴 배경이다.
중국은 건물 붕괴 사고 때마다 '책임자 처벌'에 몰두했다. 중국 국무원은 창사 주상복합 건물 붕괴 사고 발생 1년 만인 올해 5월 사고 조사 결과를 발표하면서 건축법·규정 위반 혐의가 있는 고위 공무원 62명을 문책했다. "부실한 관리·감독과 소홀한 법 집행"을 사고 원인으로 꼽으면서도 개선책은 내놓지 않았다. 대신 중국은 지방정부 차원의 '불법·부실 건축물 철거 캠페인'을 벌였다. 2009년 상하이 아파트 붕괴 사고에 연루된 시공사 관계자들은 종신형을 받았다. 당시에도 재발 방지 대책 발표 등은 없었다. 두부공정에 대한 비판 여론이 고조됐던 2010년 중국은 정부 자금이 투자된 건설 사업에 대한 대대적인 사정 작업을 벌였다. 중국공산당 중앙기율검사위원회가 부패에 연루된 5,100명을 기소했다고 홍보했지만, 두부공정을 손볼 계획은 제시되지 않았다. 책임자 처벌로 비판 여론을 잠재우는 데만 초점이 맞춰지다 보니 진전이 없는 것이다.
7. 우리 정부의 대처
'철근 누락' 사태 관련 민간 아파트 전수조사 대상 59곳은 무량판 구조의 주거동에 이미 사람이 살고 있는 것으로 확인됐다. 정부는 국민 우려를 감안해 9월 말까지 모든 조사를 마칠 예정이다. 10월엔 '건설 이권 카르텔 혁파' 방안을 내놓는다.
"책임을 물어야 하는 모든 관계자들을 고발하고 인사 조치를 하겠다"(원희룡 국토교통부 장관),
"한치의 의혹 없이 책임자 모두를 책임지게 하겠다"(이한준 LH 사장) 등 한국의 초기 대응도 중국과 유사하다
(책임자만 처벌한다고 해결될 문제같지는 않아보인다;)
8. 개인적인 생각
무량판 구조 자체가 나쁜 건 아니라고들 하지만 한국도 이제 지진에서 안전지대가 아니고 지진에 취약한 무량판 구조로 지은 아파트에 들어가 살고 싶지 않다.
요즘 커뮤니티에 보면 코로나 19이후
2021년 이후 준공된 아파트엔 들어가지 말라는 얘기가 파다하게 돌고 있고
(건물 자재값이 올라서 비용에 맞추다보니 대부분 부실시공이라고들 한다;)
아파트 건설현장에서 철근을 빼돌려서 인부들 추가로 인건비 챙겨주고 술사먹고 그런 건 최근까지 만연했다는 경험담도 속속 올라오고 있다.
코픽스(COFIX : Cost of Funds Index, 자금조달비용지수)는 은행의 자금조달비용을 반영한 새로운 대출 기준금리를 말한다 콜금리에 이어 2010년 2월에 도입된 새로운 대출 기준금리이다. '코픽스'는 1개월마다 자본을 조달하는 것이 목적인 상품들인 CD, 금융채, 환매조건부채권. 표지어음, 정기예금 등의 비용을 모두 고려하여 8개 은행(기업,국민,농협,신한,우리,하나,한국씨티,SC제일)으로부터 결정된다.
2. 코픽스를 결정하는 방식
예를들어 은행은 원래 마음대로 이자를 받고 대출을 해 줘도 됩니다.
10%의 금리를 주고 돈을 구했든, 5%의 금리를 주고 돈을 구했든, 은행이 원하는 만큼 이자를 받아도
누가 뭐라 할 수는 없습니다. 하지만 보통은 적정선에서 얼마의 비용을 들여서 돈을 구했는지 밝히고, 거기에 약간의 이익을 붙여서 돈을 빌려주는 방식을 취합니다.
과거에 은행이 많이 사용하던 것은 양도성예금증서였습니다. 양도성예금증서를 발행해서 돈을 빌릴 때의 금리가 10%라면 우리한테는 ‘10% + 약간의 이익’을 더해서 돈을 빌려주었습니다.
그런데 여기서 문제가 발생합니다. 은행이 대출을 해주는 돈은 어디서 온 것일까요? 우리가 한 정기예금도 있고, 적금도 있고, 또 양도성예금증서를 발행해서 구한 돈도 있습니다. 실제로 전체 대출금 중에서 양도성예금증서를 발행해서 구한 돈의 비율은 그렇게 크지 않습니다.
따라서 모두가 납득 할만한 조달금리를 계산하기 위해서는 이 모든 돈을 빌릴 때의 금리를 제대로 평균 낼 필요가 있습니다. 그래서 등장한 것이 바로 코픽스(COFIX : Cost of Funds Index) 금리입니다.
코픽스 금리는 은행연합회에서 시중 8개 은행으로부터 자료를 받아서 계산하는데 코픽스 금리의 원리는 간단합니다. 정기예금으로 들어온 돈, 적금으로 들어온 돈, 채권을 발행해서 구한 돈, 양도성예금증서를 발행해서 구한 돈... 이 모든 돈의 금리를 평균 낸 것입니다.
물론 평균은 우리가 기말고사 시험 평균을 내듯이 단순평균을 하는 것이 아니라
가중평균이라는 좀 그럴듯한 방법을 사용합니다.
가중평균이라는 말이 좀 어렵게 들리는데 방법은 간단합니다.
예를 들어 그동안 모은 돈이 총 100원인데, 다음과 같다고 합시다.
정기예금으로 들어온 돈 20원, 금리 10% 채권을 발행해서 들어온 돈 80원, 금리 5%
가중평균금리 = (20원* 10%) + (80원 * 5%) / 100원 = 6%
그러면 가중평균금리는 6%가 됩니다.
-> 정기예금이든 채권이든..은행이 돈을 빌릴 때 적용한 금리가 다르기 때문에 그것을 평균낼때
일반평균이 아니라 가중평균이라는 말을 쓰는 것이군
코픽스금리는 다시 신규취급액기준 코픽스와 잔액기준 코픽스, 단기 코픽스로 나눠집니다. 신규취급액기준은 글자 그대로 매달 새로 구한 돈의 평균 금리를 말하고, 잔액기준은 그동안 대출해주고 남은 돈의 평균금리를 말합니다. 마지막으로 단기코픽스는 주간 단위로 계산한 평균금리를 말합니다.
1) 신규취급액기준 - 은행이 그 달에 새롭게 취급한 수신상품(예적금 등)와 금융채권 발행 금리로 산출 (금리 변동이 가장 빨리 반영됨) 2) 잔액기준 - 그달에 새로 모집한 자금 + 이전에 모집한 자금 (따라서 시장금리 변동이 비교적 늦게 반영됨) 3) 신 잔액기준 - 기타 예수금 + 기타 차입금 + 결제성 자금
3. 경제 기사 다시 읽기
#10월 한국 금리 인상 빅스탭 단행
물가와 환율을 잡기 위한 한국은행의 빅스텝(0.5%포인트 금리 인상)에 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)족’과 ‘빚투(빚으로 투자)족’이 한계 상황으로 내몰리고 있다.
주택담보대출 금리가 연내 8%대로 올라서며 이자 부담은 눈덩이처럼 불어날 것으로 전망된다. 불과 1년 2개월 만에 주담대 금리는 2배 이상 오르며 이자만 33조 원 늘었다.
12일 금융권에 따르면 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리은행)의 고정형(혼합형) 주담대 금리는 이날 4.89~7.176%다. 지난달 말 4.730~7.141%를 기록한 데서 10여 일 만에 0.035%포인트 올랐다. 특히 8월 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 인상할 당시 고정형 주담대의 금리는 3.77~6.069%였던 점을 고려하면 두 달 만에 금리 상단이 1%포인트가량 상승했다.
신규 코픽스 기준 변동형 주담대 금리는 이날 기준 4.40~6.848%를 기록했다.
신용대출(1등급·1년)과 전세대출 또한 상단 금리가 각각 6.94%, 6.6%에 달했다.
기준금리가 오르면 금융사들의 조달비용이 늘어나 대출금리를 올릴 수밖에 없다. 특히 지표가 되는 금융채와 코픽스(COFIX) 금리를 끌어올린다.
은행들은 이 지표금리에 가산금리를 더해 최종 대출금리를 산정한다.
-> 코픽스 금리 + 은행이 약간 이자 더한 게 대출금리 군 이제 좀 이해가 되네
고정형 주담대 금리의 지표가 되는 은행채(무보증·AAA) 5년물은 11일 5.023%에 거래를 마쳤다.
은행채 5년물이 5%대를 넘어선 것은 2010년 8월 이후 12년 만이다.
변동형 주담대와 전세대출의 지표금리인 코픽스는 8월 신규 취급액 기준 2.96%로 2013년 1월 이후 9년 7개월 만에 가장 높은 수준이다.
이대로 한은의 두 번째 빅스텝이 지표금리에 반영된다면 고정형 주담대 금리는 8%대를, 변동형 주담대 전세대출 금리는 7%를 조만간 넘어설 수밖에 없다.
금리 상승의 고통을 감내해야 한다고 하지만 불어나는 이자 부담은 다중채무자 등 취약차주를 한계 상황으로 몰 수밖에 없다. 한국은행이 최근 국회 기획재정위원회 소속 강준현 더불어민주당 의원에게 제출한 가계부채 현황 자료에 따르면 기준금리가 0.50%포인트 인상되면 전체 대출자의 이자는 6조 5000억 원으로 불어난다
-> 이번 10월 빅스탭(0.5%)인상으로 대출 이자만 6조 5천억이 증가할 예정이라는 것
0.5% 아무것도 아니라고 생각했는데 6조라니 엄청나다.
실제 시중은행의 대출 사례 분석에 따르면 2년 전 마포래미안푸르지오
24평을 5억 6600만 원(신용대출 1억 원 포함)을 빌려 14억 3000만 원에 매수한 A 씨의 경우 초기 6개월 원리금은 매달 224만 7000원 수준에서 불과 2년 뒤 304만 8000원으로 36%나 늘었다. 올해 말이나 내년 초 기준금리가 3.50%이면 A 씨는 월 약 340만 4000원을 원리금으로 내야 한다.
-> 실제 사례에서 보듯이 신용대출같은 경우 바로 코픽스 공시후 바로 다음날 반영이라던데
DSR 적용 안받고 1년전 영끌( 주담대 + 신용대출) 로 집을 샀던 사람들이 제일 큰 피해자 일듯
4. 개인적인 생각
거인의 어깨에 올라타라.
보통은 개인은 혼자서 무언가를 하기엔 힘드니 노하우를 습득하기에 좋은 서적이나 길잡이를 찾아라는 얘기인데
주식이든 부동산이든 경제관련 책이나 블로그에서는
개인자산만으로는 부를 축척하기에 시간이 오래걸리니
적절한 대출로 부를 축척하는 시간을 단축할 수 있다는 뜻으로 쓰인다.
(개인이 걸어가는 발걸음보다는 거인의 어깨에 올라타서 성큼성큼 걸어가면 더 빨리 간다는 말)
1) 생애최초 구입자 : LTV 80% 적용 (최대한도 6억) / 하지만 DSR 40%에서 총대출액 규제 부분이 오히려 강화됨 (2억초과 -> 1억초과)(연봉이 억대인 고소득자를 제외하곤 DSR 안풀고 LTV만 풀어서는 80% 대출받기는 불가능할듯)
2) 1주택자 청약당첨시 변경사항: 1주택처분 조건 변경 6개월내 -> 2년(1주택자 갈아타기 더 쉬워짐, 기회줄 때 갈아타자!)
3) 청약 신청 기준 변경 (서울 기준)
분양 타입
이전
개선안(하반기)
60m 이하
가점제 100%
가점제 40% / 추첨제 60%
60~85m
가점제 100%
가점제 70% / 추첨제 30%
85m 이상
가점제 50% / 추첨제 50%
가점제 80% / 추첨제 20%
청년층과 신혼부부의 청약당첨률을 높이기위해 가장 수요가 높은 59타입(25평)을 추첨제 60%로 푼 것으로 보인다. 84m(33평) 역시 추첨제 30%가 들어와서 청약시 서울에 청약해서 당첨받고 싶은 30~40대 저가점자들에게 희망이 생겼다. 85m 이상은 어차피 분양해도 대부분 10억대 이상이라 이전에도 그들만의 리그였다. 추첨제 20% 낮아졌다고해도 크게 영향이 없을 것으로 보인다.
#주택담보대출시 부동산 용어 참조
1. LTV(Loan To Value Ratio)이란? 담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율을 뜻한다. 쉽게말하면 주택을 담보로 돈을 얼마나 빌릴수 있을까의 기준
ex) LTV 80%라는 뜻은 5억짜리 아파트를 분양받을 떄 4억까지 대출이 된다는 뜻이다.(물론 DSR 때문에 4억까지 받긴 쉽지 않겠지만;)
2. DTI(Debt To Income) 이란? 총 부채 상환 비율이라는 뜻입니다. ‘DTI’는 고객이 1년 동안 버는 돈, 즉 연소득에서 대출 원금과 이자를 얼마나 갚느냐를 따지는 비율 한 마디로 빌려준 돈을 갚을 능력이 있는지 따져보겠다는 것
DTI = 매년 갚아야 하는 원금과 이자 / 연소득
ex) 내 연봉이 3천만 원이고 DTI가 50% 조건이다, 그럼 1년 동안 갚아야할 주택담보 대출 원리금과 기타 대출 이자를 1천 5백만 원 이내까지만 빌려주겠다는 겁니다. 소득 대비, 즉 갚을 수 있을 정도로만 돈을 빌려주겠다는 거니까, 한도를 줄이든지, 상환기간을 늘리든지 선택을 해야 하는 거죠.
3. DSR(Debt Service Ratio)이란? 연간 소득에서 각종 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.
DSR = 연간 총부채 원리금 상환액 / 연소득
DTI와 차이는? DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자만 다뤘는데, DSR은 너무하게도 여기에 기타 대출 원금까지 끼워버립니다. 예를 들어 학자금대출, 자동차 할부금 등이 여기에 해당됨 이러면 연 소득은 똑같은데 갚을 금액은 올라가버리니까 대출 한도가 줄어들게 된다.
최휘> 그런데 사실 LTV를 완화해도 DSR 때문에 대출이 안 나오는 경우가 많은 걸로 알고 있어요?
손희애> 맞습니다. 앞서서 DSR은 우리의 수입이 얼마인지를 고려한다고 말씀드렸죠. 그런데 버는 돈 만큼 100% 다 주는 게 아니라 버는 돈 대비해서 40%만 고려해준다고 합니다. 즉 DSR 규제 40%라고 가정했을 때, 앞서서 우리가 이제 최대로 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 ‘6억원’이라고 말씀드렸잖아요. 이 6억원 대출을 연 4%로 30년 만기 대출을 받는다면, 1년에 원리금을 3400만원 정도를 상환하게 되거든요. 이 값을 거꾸로 계산해보면 3400만 원 정도가 40%에 해당하는 소득은 약 8600만원 정도가 되는데요. 즉 연봉이 약 8600만 원 이상 돼야 해당 대출을 최대로 받을 수 있다는 말이되니까 LTV 값을 늘려준다고 하더라도 DSR를 고려하면 늘어난 대출 한도 6억원을 최대로 받을 수 없다는 말이 됩니다.
최휘> 그렇다면 상대적으로 소득이 적은 분들은 대출받기가 어려울 것 같은데, 다른 방법은 없는 건가요?
손희애> 갑작스럽게 소득을 늘리는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에, 만기를 연장하는 방법이 있습니다. DSR은 1년 동안 원리금을 얼마나 상환하는가, 소득 대비 비율이 너무 큰 것은 아닌가. 이것을 고려하는 지표라고 설명드렸죠. 즉, 상환하는 기간을 비교적 길게 늘리게 된다면 1년 동안 상환하는 총액의 값이 작아질 겁니다. 이렇게 만기를 연장하게 되면 DSR을 상대적으로 여유있게 적용받을 수 있기 때문에 약간의 여력이 생깁니다.
최휘> 관련해서 만기가 더 길어진다는 얘기도 있던데요.
손희애> 맞습니다. 40년 만기 정책모기지의 경우 50년으로 확대됩니다. 적격대출과 보금자리론 지원대상으로 34세 이하나 7년 이내 신혼부부 대상이 됩니다. 비주택 담보대출을 받는 경우 LTV 규제가 70% 이내로 적용되고요. 1억 원을 초과한 신용대출 취급 시 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 다른 신규 주택을 추가로 사지 못하게 됩니다. 이 경우 주택임대 및 매매사업자의 주택담보대출은 예외입니다.
