중요한 부동산 정책 변경사항 체크 / 2022년 8월 1일 이후

1) 생애최초 구입자 : LTV 80% 적용 (최대한도 6억)  / 하지만 DSR 40%에서 총대출액 규제 부분이 오히려 강화됨 (2억초과 -> 1억초과)  (연봉이 억대인 고소득자를 제외하곤 DSR 안풀고 LTV만 풀어서는 80% 대출받기는 불가능할듯)

 

2) 1주택자 청약당첨시 변경사항: 1주택처분 조건 변경 6개월내 -> 2년 (1주택자 갈아타기 더 쉬워짐, 기회줄 때 갈아타자!)

 

3) 청약 신청 기준  변경 (서울 기준)

분양 타입	이전	개선안(하반기)
60m 이하	가점제 100%	가점제 40% / 추첨제 60%
60~85m	가점제 100%	가점제 70% / 추첨제 30%
85m 이상	가점제 50% / 추첨제 50%	가점제 80% / 추첨제 20%

청년층과 신혼부부의 청약당첨률을 높이기위해 가장 수요가 높은 59타입(25평)을 추첨제 60%로 푼 것으로 보인다.
84m(33평) 역시 추첨제 30%가 들어와서 청약시 서울에 청약해서 당첨받고 싶은 30~40대 저가점자들에게 희망이 생겼다.
85m 이상은 어차피 분양해도 대부분 10억대 이상이라 이전에도 그들만의 리그였다. 
추첨제 20% 낮아졌다고해도 크게 영향이 없을 것으로 보인다.

 

 

#주택담보대출시 부동산 용어 참조

1. LTV(Loan To Value Ratio)이란?
담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율을 뜻한다.
쉽게말하면 주택을 담보로 돈을 얼마나 빌릴수 있을까의 기준

ex) LTV 80%라는 뜻은 5억짜리 아파트를 분양받을 떄 4억까지 대출이 된다는 뜻이다.(물론 DSR 때문에 4억까지 받긴 쉽지 않겠지만;)

 

2. DTI(Debt To Income) 이란?
총 부채 상환 비율이라는 뜻입니다. 
‘DTI’는 고객이 1년 동안 버는 돈, 즉 연소득에서 대출 원금과 이자를 얼마나 갚느냐를 따지는 비율
한 마디로 빌려준 돈을 갚을 능력이 있는지 따져보겠다는 것

DTI = 매년 갚아야 하는 원금과 이자 / 연소득

ex) 내 연봉이 3천만 원이고 DTI가 50% 조건이다, 
그럼 1년 동안 갚아야할 주택담보 대출 원리금과 기타 대출 이자를 1천 5백만 원 이내까지만 빌려주겠다는 겁니다. 
소득 대비, 즉 갚을 수 있을 정도로만 돈을 빌려주겠다는 거니까, 한도를 줄이든지, 상환기간을 늘리든지 선택을 해야 하는 거죠.


3. DSR(Debt Service Ratio)이란? 
연간 소득에서 각종 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.

DSR = 연간 총부채 원리금 상환액 / 연소득

DTI와 차이는? 
DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자만 다뤘는데, DSR은 너무하게도 여기에 기타 대출 원금까지 끼워버립니다. 
예를 들어 학자금대출, 자동차 할부금 등이 여기에 해당됨
이러면 연 소득은 똑같은데 갚을 금액은 올라가버리니까 대출 한도가 줄어들게 된다.


4. 어려운 DSR 관련 인터뷰 참조
[생생경제] 앞으로 바뀌는 LTV, DSR 변경사항 알아두기!
https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202206291611286970

최휘> 그런데 사실 LTV를 완화해도 DSR 때문에 대출이 안 나오는 경우가 많은 걸로 알고 있어요?

손희애> 맞습니다. 앞서서 DSR은 우리의 수입이 얼마인지를 고려한다고 말씀드렸죠. 
그런데 버는 돈 만큼 100% 다 주는 게 아니라 버는 돈 대비해서 40%만 고려해준다고 합니다. 
즉 DSR 규제 40%라고 가정했을 때, 앞서서 우리가 이제 최대로 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 ‘6억원’이라고 말씀드렸잖아요. 
이 6억원 대출을 연 4%로 30년 만기 대출을 받는다면, 1년에 원리금을 3400만원 정도를 상환하게 되거든요. 
이 값을 거꾸로 계산해보면 3400만 원 정도가 40%에 해당하는 소득은 약 8600만원 정도가 되는데요. 
즉 연봉이 약 8600만 원 이상 돼야 해당 대출을 최대로 받을 수 있다는 말이되니까 LTV 값을 늘려준다고 하더라도 DSR를 고려하면 늘어난 대출 한도 6억원을 최대로 받을 수 없다는 말이 됩니다.

최휘> 그렇다면 상대적으로 소득이 적은 분들은 대출받기가 어려울 것 같은데, 다른 방법은 없는 건가요?

손희애> 갑작스럽게 소득을 늘리는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에, 만기를 연장하는 방법이 있습니다. 
DSR은 1년 동안 원리금을 얼마나 상환하는가, 소득 대비 비율이 너무 큰 것은 아닌가. 
이것을 고려하는 지표라고 설명드렸죠. 
즉, 상환하는 기간을 비교적 길게 늘리게 된다면 1년 동안 상환하는 총액의 값이 작아질 겁니다. 
이렇게 만기를 연장하게 되면 DSR을 상대적으로 여유있게 적용받을 수 있기 때문에 약간의 여력이 생깁니다.

최휘> 관련해서 만기가 더 길어진다는 얘기도 있던데요.

손희애> 맞습니다. 40년 만기 정책모기지의 경우 50년으로 확대됩니다. 
적격대출과 보금자리론 지원대상으로 34세 이하나 7년 이내 신혼부부 대상이 됩니다. 
비주택 담보대출을 받는 경우 LTV 규제가 70% 이내로 적용되고요. 
1억 원을 초과한 신용대출 취급 시 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 다른 신규 주택을 추가로 사지 못하게 됩니다. 
이 경우 주택임대 및 매매사업자의 주택담보대출은 예외입니다.

 

 

4) 올해하반기 청약예정지(서울)

 

 

 

아이 초등학교 가기 전에 서울 59m 타입청약 추첨제 가즈아!

 

 

 

끝.